Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Siedlcach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Siedlcach Wydział I Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Małgorzata Chomiuk

Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Bierkat

po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2013 r. w Siedlcach sprawy

z powództwa S. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w S.

o uchylenie uchwały

powództwo oddala.

I C 497/13

UZASADNIENIE

S. M. wniósł o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. dotyczących funduszu remontowego, kosztów remontu bloku nr (...) i kosztów budowy kotłowni c.o. w bloku z powodu niezgodności tych uchwał z przepisami prawa naruszającymi zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz obarczonymi podstępem i wadą oświadczenia woli, a także obarczonymi przestępstwem oszustwa, lichwy i innymi przestępstwami. Jako podstawę prawną swego żądania powód powołał treść następujących przepisów kodeksu cywilnego: art. 58 par. 2, art. 83 par. 1 art. 84 – 86, art. 88, art.94, art. 121-124, art. 143, art. 195-196, art. 199 – 204, art. 206 - 211, art. 222, art. 226, art. 628 – 633, art. 636 – 638, art. 646 - 648, art. 655 - 656, art. 527 - 531, art. 415 - 417(2), art. 422, art. 429, art.441 - 442, art. 448, a także przepisy ustawy o własności lokali: art. 12, art.14, art.17, art.20- 27, art.29 - 30, art. 32.

W bardzo obszernym uzasadnieniu swego powództwa S. M. wskazał, iż przeważająca większość członków wspólnoty w latach 2008 – 2012 nie wiedziała i nie znała rzeczywistych kosztów remontu bloku nr (...) przy pl. (...) i w ciemno głosowało za podjęciem uchwał. Działania członków wspólnoty były zgodne z poleceniami prezesa zarządu wspólnoty H. M.. Ponadto pozwany zarzucił H. M. popełnienie nadużyć finansowych oraz przestępstw jakich miała dopuścić się przy przeprowadzaniu remontu w bloku. Jednocześnie na poparcie swoich twierdzeń powód przedstawił własne wyliczenia kosztów przeprowadzonych remontów, które miały potwierdzać jego tezę o zawyżeniu tych kosztów remontu przez H. M. i zawłaszczenia przez nią nadwyżki finansowej przeznaczonej przez członków wspólnoty na koszty remontów.

Po wezwaniu do sprecyzowania pozwu poprzez wskazanie konkretnie uchwał, których powód domaga się uchylenia, S. M. sprecyzował swoje powództwo i wniósł o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 22.10.2009r w sprawie podniesienia opłaty na fundusz remontowy. Powód wskazał, iż jest to uchwała podstawowa, najbardziej krzywdząca i najbardziej bezprawna, której celem jest okradanie członków Wspólnoty Mieszkaniowej na zawyżone o 324.000 zł koszty remontu bloku.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy (...) w S. wniosła o oddalenie powództwa w całości, zaprzeczając wszystkim zarzutom powoda.

Sąd ustalił, co następuje:

Powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy (...) w S.. W budynku tym zamieszkuje 56 osób. (okoliczność bezsporna, pismo k. 68)

W dniu 22.10.2009 r Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w S. przy (...) podjęła uchwałę nr (...), na mocy której zdecydowała o podwyższeniu opłaty na fundusz remontowy do kwoty 5 zł/mkw, począwszy od 1 listopada 2009 r. (uchwała k. 197)

Na mocy uchwały z dnia 22.10.2009 r pozwana Wspólnota reprezentowana jest przez zarząd czteroosobowy, w skład którego wchodzi H. M.. (uchwała k. 205)

Budynek wielolokalowy położony w S. przy (...) był w złym stanie technicznym i wymagał przeprowadzenia szeregu remontów i modernizacji (wyjaśnienia H. M. i A. A. podczas rozprawy w dniu 2 września 2013 r) Budynek wymagał termomodernizacji (docieplenia ścian i stropu, wymiany okien na klatce, wykonania modernizacji z.z.w.u., wykonania modernizacji instalacji c.o.), remontu dachu, wymiany instalacji z.w. i kanalizacji, malowania klatek schodowych. Uchwałą z dnia 03.12.2008 r członkowie Wspólnoty przyjęli przedmiotowy plan remontów na rok 2008/2009, przyjmując szacunkowy koszt ww. robót na kwotę 409.400 zł. Przy czym prace miały być finansowane częściowo ze środków funduszu remontowego, a częściowo z kredytu termomodernizacyjnego. (uchwała - k. 250, załącznik do uchwały o przyjęciu planu remontów na rok 2008 – 2009 - k. 245)

W dniu 29 kwietnia 2009 r pomiędzy Wspólnotą a bankiem została zwarta umowa kredytu termomodernizacyjnego na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego polegającego na ociepleniu stropu poddasza nieużytkowego, ociepleniu ścian zewnętrznych, wymianie okien na klatkach schodowych, modernizacji instalacji c.w.u., modernizacji instalacji c.o., wykonanie audytu energetycznego wraz z dokumentacją techniczną. Wartość tego przedsięwzięcia określono na kwotę 253.130 zł. Zrealizowanie tego przedsięwzięcia pozwolić miało na uzyskanie rocznych oszczędności kosztów energii w kwocie 49.059 zł. Kwota kredytu określona została na 202.504 zł. (umowa k. 432 – 437)

W czerwcu 2009 r wykonano udrożnienie przewodów kominowych w budynku. (faktura k. 279, protokół odbioru robót k. 280 – 281)

Plan finansowo – gospodarczy Wspólnoty na rok 2010 przewidywał ocieplenie budynku, remont klatek, spłatę kredytu termomodernizacyjnego oraz koszty i spłatę kredytu uzupełniającego. (plan k. 309). Plan finansowo – gospodarczy Wspólnoty na 2011 r przewidywał spłatę kredytu uzupełniającego, spłatę kredytu termomodernizacyjnego, przeglądy: budowlany i elektryczny. (plan k. 323). Plan finansowo – gospodarczy Wspólnoty na rok 2012 przewidywał całkowitą spłatę kredytu uzupełniającego w styczniu 2012 r, spłatę kredytu termomodernizacyjnego. (plan – k. 332)

Wszystkie wydatki ponoszone przez Wspólnotę w kolejnych latach, począwszy od 2008 były uwidacznianie w rocznych sprawozdaniach finansowych Wspólnoty Mieszkaniowej i przyjmowane w formie uchwał tej Wspólnoty. (roczne sprawozdanie finansowe za rok 2008 – k. 243 - 244, uchwała k. 261, sprawozdanie k. 307 – 308, uchwał k. 310, sprawozdane k 321 -322, uchwała – k 324, sprawozdanie k. 330 -331, uchwał k. 333, uchwał k. 345 )

Na wykonane prace remontowe wykonawcy przedstawiali faktury wystawiane na pozwaną Wspólnotę (faktury k. 246, 272 – 274, 277, 279, 282 – 298, k. 314 – 317, k. 342 – 343, k. 350 - 354)

Uchwałą Nr (...) podjętą w dniu 5.11.2009 oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów Wspólnota dokonała korekty planu gospodarczego na rok 2009 poprzez przyjęcie do realizacji inwestycji polegającej na uzupełnieniu inwestycji termomodernizacyjnej (ocieplenie budynku), remoncie dachu, wymianie instalacji z.w. i kanalizacji, remoncie klatek schodowych. W celu sfinansowania tej inwestycji członkowie Wspólnoty wyrazili zgodę na zaciągnięcie przez Wspólnotę kredytu bankowego w wysokości do 100.000 zł. Źródłem spłaty kredytu miały być wpływy na fundusz remontowy ustalone w wysokości 5zł/mkw. Do czasu spłaty całości należności z tytułu tego kredytu Wspólnota zobowiązała się do nieobniżania stawki funduszu remontowego bez uprzedniej pisemnej zgody banku. Zabezpieczeniem kredytu miało być udzielone bankowi pełnomocnictwo do rachunku funduszu remontowego Wspólnoty. (uchwała k. 303 – 303v) W dniu 20.05.2010 r Wspólnota zawarła z bankiem kolejną umowę kredytu inwestycyjnego w wysokości 100.000 zł. na okres od dnia 20.05.2010 – 01.06.2015 r. (umowa k. 440 - 447)

Uchwałą nr (...) z dnia 29.02.2012 r w sprawie planu prac do wykonania ze środków funduszu remontowego Wspólnota przyjęła do realizacji ze środków funduszu remontowego następujące prace: uszczelnienie przewodów kominowych, budowa kotłowni gazowej, przebudowa kanalizacji, udrożnienie odpływów deszczówki. Tą uchwałą upoważniono jednocześnie zarząd do realizacji z funduszu remontowego ww. prac poprzez wybór wykonawcy i podpisania stosownej umowy. (uchwała k. 337)

Uchwałą nr (...) członkowie Wspólnoty w celu realizacji inwestycji – budowy kotłowni o wartości szacunkowej 150.000 zł wyrazili zgodę na zaciągnięcie przez Wspólnotę kredytu bankowego w wysokości 120.000 zł na okres 36 miesięcy. Jako źródło spłaty kredytu wskazano wpływy na fundusz remontowy ustalony w wysokości po 5zł/mkw. Wspólnota zobowiązała się jednocześnie ,iż do czasu spłaty całości należności z tytułu kredytu nie obniży stawki funduszu remontowego bez uprzedniej pisemnej zgody banku. (uchwała k. 339 – 340)

W planie finansowo - gospodarczym na rok 2013 przyjęto budowę kotłowni – spłata, spłatę kredytu termomodernizacyjnego (plan k. 344)

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa wyżej może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przedmiotowej sprawie zaskarżona uchwała została podjęta w dniu 22.10.2009 r. Na zebraniu, podczas którego podejmowana była przedmiotowa uchwała obecny był S. M.. Oddał głos przeciw uchwale. (załącznik do uchwały k. 302) Tym samym termin do zaskarżenia przedmiotowej uchwały w trybie wskazanego wyżej przepisu rozpoczął dla powoda bieg od dnia 22.10.2009 r. Tym samym zaskarżenie tej uchwały po upływie kilku lat nie może zostać uznane za skuteczne.

Konieczność przestrzegania zasady samorządności właścicieli w sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną oraz konieczność utrzymania harmonii między swobodą właścicieli a nadzorem państwa w tym zakresie spowodowała wprowadzenie zasady, że kontrola przez Sąd uchwał właścicieli lokali może odbywać się tylko w trybie szczególnym unormowanym w art. 25 ustawy o własności lokali. W art. 25 ustawy wyłączono więc możliwość zastosowania art. 58 k.c., w myśl którego nieważne są czynności prawne sprzeczne z prawem i zasadami współżycia społecznego. Nie można tym samym w każdym czasie (ograniczonym tylko ze względu na terminy przedawnienia - art. 117 i n. k.c.) domagać się ustalenia (por. art. 189 k.p.c.) nieistnienia określonej uchwały właścicieli lokali lub wywodzić jej nieważności w innej sprawie sądowej. Zasada wyrażona w art. 25 u.w.l. zapewnia więc stabilność unormowań wewnętrznych oraz gwarantuje poczucie pewności w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej.

Ponieważ powód w swoim pozwie powołał się naruszenie przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną uznać należy ,iż podstawą prawną jego żądania jest art. 25 u.w.l. Skoro jednak termin do zaskarżenia uchwały w tym trybie minął wiele lat temu na tej podstawie żądanie powoda nie może zostać uwzględnione.

Powód powoływał się także na wady oświadczenia woli i podstęp przy głosowaniu nad przedmiotową uchwałą. Jak wynika jednak z załącznika do zaskarżonej uchwały powód był jej przeciwny już w momencie głosowania, a zatem nie można uznać, aby został wprowadzony w błąd lub podstępem został nakłoniony do niewłaściwego głosowania. Stanowisko powoda nie uległo bowiem zmianie do dnia dzisiejszego w tym zakresie. Jak wynika z treści stanowiska powoda, jego zdaniem, pozostali członkowie wspólnoty działali pod wpływem błędu lub podstępem zostali doprowadzeni przez członków zarządu, a zwłaszcza H. M. do niewłaściwego głosowania nad zaskarżoną uchwała. W tym miejscu wskazać należy, iż przedmiotowa uchwała nie została w żaden sposób zaskarżona przez innych właścicieli lokali poza powodem. Żaden z właścicieli lokali nie złożył oświadczenia w którym powołał się na wadę oświadczenia swojej woli w momencie oddawania głosu nad zaskarżoną uchwałą. Przy czym wskazać należy ,iż na wadę swego oświadczenia woli może powoływać się jedynie osoba, która oświadczenie to składała. Tym samym powód nie może w tym zakresie występować w imieniu innych właścicieli lokali.

Powód w treści swego pozwu powoływał się również na treść art. 58 k.c. W wypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa można uznać uchwałę wspólnoty mieszkaniowej za nieważną na podstawie art. 58 k.c. (nieważność bezwzględna). Na taką nieważność może powołać się każda zainteresowana osoba, nie będąc związana terminem, o którym mowa w art. 25 u.w.l. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu nieważna jest czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy. Czynność prawna jest sprzeczna z ustawą, gdy jej treść jest formalnie i materialnie niezgodna z bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa. Natomiast czynność prawna mająca na celu obejście ustawy polega na takim ukształtowaniu jej treści, które z punktu widzenia formalnego (pozornie) nie sprzeciwia się ustawie, ale w rzeczywistości (w znaczeniu materialnym) zmierza do zrealizowania celu, którego osiągnięcie jest przez nią zakazane. Pojęcia obejścia prawa i pozorności są sobie znaczeniowo bliskie i niejednokrotnie się pokrywają.

W ocenie Sądu zaskarżona uchwała nie może zostać uznana za sprzeczną z prawem lub mającą na celu obejście prawa. Zaskarżoną uchwałą członkowie pozwanej Wspólnoty przyjęli na siebie zobowiązanie do wpłacania wyższej kwoty niż dotychczas na fundusz remontowy, który jest funduszem celowym, pozwalającym wydatkować zgromadzone pieniądze tylko na określone cele jakimi są remonty i modernizacje budynku. Jak wynika ze złożonej do akt sprawy dokumentacji dotyczącej funkcjonowania pozwanej Wspólnoty od 2008 r pozwana podjęła szereg działań remontowo – modernizacyjnych mających na celu poprawę standardu zamieszkiwania w przedmiotowym budynku oraz zmniejszenia kosztów zużywanej energii. Do akt sprawy zostały dołączone oferty na wykonanie określonych prac, zawarte umowy oraz faktury wystawione przez wykonawców. O tym ,że środki finansowe zgromadzone przez Wspólnotę do 2008 r nie wystarczały na przeprowadzenie wszystkich prac świadczy konieczność zaciągnięcia przez Wspólnotę dwóch kredytów bankowych. W tym miejscu wskazać należy ,iż powód w zasadzie nie kwestionuje większości wykonanych prac remontowo – modernizacyjnych. Zastrzeżenia powoda dotyczą przede wszystkim wysokości kosztów remontu i modernizacji. Dla potwierdzenia swoich zarzutów powód poza własnymi przeliczeniami kosztów nie przedstawił żadnych dowodów, które miałyby uzasadniać jego twierdzenia o zawyżaniu przez H. M. kosztów remontu. W tym miejscu wskazać także należy ,iż większość zarzutów podnoszonych przez powoda dotyczy osoby H. M. – jednego z kilku członków zarządu. W ocenie powoda to H. M. dopuszczała się nadużyć finansowych i przywłaszczała sobie część rzekomo wydatkowanych kwot na remonty i modernizację budynku. Zarzuty te nie zostały jednak w żaden sposób potwierdzone, ani udowodnione przez powoda.

Wspólnota zawsze reprezentowana jest przez zarząd. W tej sprawie zarząd jest kilkuosobowy, a zatem do reprezentacji Wspólnoty musiały występować co najmniej dwie osoby spośród członków zarządu. H. M. nie działała samodzielnie w imieniu Wspólnoty, o czym świadczy treść dołączonych do akt sprawy dokumentów. Nie mogła też samodzielnie dysponować środkami zgromadzonymi na funduszu remontowym Wspólnoty.

Oceniając zasadność podjęcia uchwały nie można zapominać, że uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli, a ochrona - w formie zaskarżania uchwał do sądu - została ustanowiona w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz także interesów wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako całości. W tej sprawie wolą członków Wspólnoty było zwiększenie wpłat dokonywanych przez właścicieli lokali na fundusz remontowy. Decyzja taka w świetle dołączonych do akt dokumentów dotyczących przeprowadzonych remontów w budynku była uzasadniona. Członkowie Wspólnoty mieli możliwość każdego roku zapoznać się ze szczegółowym rozliczeniem prac zarządu oraz rozliczeniem finansowym przedstawianym przez zarząd. Przez wszystkie lata od 2008 r, kiedy to w budynku były przeprowadzane remonty, członkowie Wspólnoty udzielali absolutorium zarządowi, a dodatkowo upoważniali go do podpisywania kolejnych umów kredytowych. Żadna z uchwał w tym zakresie nie była przedmiotem zaskarżenia do Sądu, także przez powoda.

W przedmiotowej sprawie, w ocenie Sądu, brak jest podstaw do szczegółowego rozliczania kosztów przeprowadzonych w budynku remontów i modernizacji. Przedmiotem zaskarżenia nie jest bowiem uchwała, w której wykazywane są te koszty jako wydatki do zatwierdzenia przez Wspólnotę. W tej sprawie Sąd bada jedynie czy istniała podstawa do podwyższenia funduszu remontowego, a nie rozlicza wydatki z tego funduszu dokonane na przestrzeni kilku lat. W tym miejscu wskazać przy tym należy ,iż uchylenie tej uchwały w chwili obecnej godziłoby w interesy pozostałych członków Wspólnoty, bowiem koszty remontów zostały poniesione i obciążyły one już Wspólnotę. Obecnie nie ma możliwości zwrotu tych kosztów. Ewentualne przekroczenia uprawnień przez członków zarządu, na które powołuje się powód mogą być przedmiotem postępowania karnego, a w razie potwierdzenia tych zarzutów przedmiotem odrębnego postepowania cywilnego, w razie stwierdzenia ,iż nastąpiło narażenie Wspólnoty przecz członków zarządu na poniesienie szkody.

W tym miejscu wskazać należy ,iż Sąd nie uwzględnił wniosków dowodowych powoda w zakresie przesłuchania wskazanych w pozwie świadków z uwagi na zbędność tego dowodu w przedmiotowej sprawie. Świadkowie W. G., J. D., K. B. mieli zeznawać na okoliczność odmowy powodowi przez H. M. okazania do wglądy rachunków i dokumentów w zakresie wykonania remontu i modernizacji budynku. Zeznania tych świadków nie mają związku z przedmiotową sprawą. Świadkowie G. S., B. M., R. S. mieli by zeznawać na okoliczność udaremnienia przez H. M. przetargu na remont bloku. Również zeznania tych świadków nie mają związku z przedmiotową sprawą, a jedynie mogą być wykorzystane przy ustalaniu czy członkowie zarządu przekroczyli swoje uprawnienia do reprezentacji Wspólnoty. W. J., J. Ś. mieli być świadkami na okoliczność popełnienia przestępstwa przez H. M. w zakresie zawyżenia kosztów remontu. Przedmiotowa sprawa nie dotyczy jednak tej materii, a zatem zeznania tych świadków w tej sprawie Sąd uznał za zbędne. Świadkowie M. S. i H. C. mieli zeznawać na okoliczności związane z remontami w zakresie budowy kominów. Przedmiotowa sprawa nie dotyczy jednak również tej materii , a zatem przesłuchiwanie tych świadków było zbędne. Mając to na uwadze Sąd oddalił wniosek dowodowy powoda w tym zakresie.

Z uwagi na powyższe ustalenia Sąd uznał, iż brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały i orzekł jak w wyroku.